최근 서울 부동산 시장을 들여다보고 있으면 마치 두 개의 다른 세상이 공존하는 것 같은 기분이 듭니다.
매일경제 등 주요 매체들이 보도하는 '서울 집값 양극화' 소식은 현장에서 피부로 느끼는 체감 온도와 정확히 일치합니다.
특히 오는 5월 7일로 다가온 다주택자 양도세 중과 시행을 앞두고, 시장은 그 어느 때보다 긴박하고 복잡하게 돌아가고 있습니다.
상급지의 절세 매물 출회로 인한 약세
먼저 이른바 '상급지'라 불리는 강남 3구와 용산의 분위기는 사뭇 차갑습니다. 세금 폭탄을 피하려는 다주택자들이 수억 원을 낮춘 '절세 급매물'을 내놓으면서 한때 불패 신화를 자랑하던 이곳들도 잠시 숨을 고르는 모양새입니다. 반면, 15억 원 이하 아파트가 밀집한 강북권은 오히려 전고점을 회복하며 활기를 띠고 있습니다. 대출 규제에서 상대적으로 자유로운 실수요자들이 '지금이 아니면 영영 내 집 마련이 어렵다'는 절박함으로 움직이고 있기 때문입니다.
현재 경매시장 현황
이러한 혼란스러운 시장 상황 속에서 제가 요즘 특히 주목하고 있는 곳은 바로 '경매 시장'입니다. 사실 일반 매매 시장이 양극화로 몸살을 앓을 때, 진짜 기회는 법원 경매장에서 싹트기 마련입니다. 현재 경매 시장의 환경은 한마디로 '옥석 가리기의 정점'이라고 표현하고 싶습니다.
고금리 여파를 견디지 못한 물건들이 경매 시장으로 대거 유입되면서 선택의 폭은 넓어졌지만, 매수자들은 그 어느 때보다 신중합니다. 특히 강남권의 고가 아파트들도 경매 시장에 심심치 않게 등장하고 있는데, 대출 규제와 양도세 이슈로 인해 한두 차례 유찰되는 경우가 빈번합니다. 감정가보다 훨씬 저렴한 가격에 '강남 진입'을 노리는 분들에게는 지금의 경매 환경이 오히려 매력적인 진입 시점이 될 수 있습니다.
실제로 최근 법원을 방문해 보면, 과거처럼 묻지 마 투자를 하는 사람보다는 철저하게 수익률을 계산하고 들어오는 실수요자 중심의 입찰자들이 눈에 띄게 늘었습니다. 저 역시 제 노후 자산의 포트폴리오를 다변화하기 위해 경매 물건들을 꼼꼼히 살피고 있습니다. 삼성전자나 SK하이닉스 같은 우량주를 분할 매수하며 미래를 설계하듯, 부동산 역시 입지가 뛰어난 곳의 경매 물건을 꾸준히 모니터링하며 기회를 엿보고 있습니다.
현재 경매 시장의 가장 큰 특징은 '대출 가능한 중저가 물건'에 입찰자가 몰리는 쏠림 현상입니다. 강북권의 9억 원 이하 아파트 경매에는 수십 명의 인파가 몰려 감정가를 넘겨 낙찰되기도 하지만, 덩치가 큰 고가 물건들은 유찰을 거듭하며 주인을 기다리고 있습니다. 이런 현상은 앞서 언급한 일반 매매 시장의 양극화와 궤를 같이합니다.
부동산 투자 긴호흡으로 접근
저는 부동산 투자 역시 주식과 마찬가지로 긴 호흡으로 접근해야 한다고 생각합니다. 당장 눈앞의 숫자가 오르고 내리는 것에 일희일비하기보다는, 입지의 본질적인 가치를 믿고 기다리는 인내가 필요합니다. 특히 경매는 일반 매매보다 훨씬 저렴하게 취득할 수 있는 안전장치가 있기 때문에, 시장이 불안정할수록 그 빛을 발하는 투자처입니다.
마무리 : 현시점의 대안
앞으로 5월 양도세 중과 시점이 지나고 나면 시장의 흐름은 또 한 번 바뀔 것입니다. 절세 매물이 사라진 강남권이 다시 반등할지, 아니면 강북권의 회복세가 서울 전역으로 확산될지는 아무도 장담할 수 없습니다. 하지만 분명한 것은 준비된 자에게는 경매라는 훌륭한 대안이 있다는 사실입니다. 저 또한 조급한 마음을 내려놓고, 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 내 소중한 자산을 지키고 키워나갈 수 있는 최고의 물건을 찾아낼 생각입니다.
부동산 시장의 파도가 아무리 높게 일어도, 본질을 꿰뚫어 보는 안목만 있다면 길은 반드시 보입니다. 오늘 하루도 발품을 팔며 시장을 공부하는 모든 분의 노력이 값진 결실로 이어지기를 진심으로 응원합니다. 우리 모두가 원하는 그 따뜻한 내 집 마련의 꿈이 머지않아 현실이 될 것이라 믿어 의심치 않습니다.