2026년 5월 9일 기준, 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됩니다. 3 주택 이상 보유자의 실효 세율이 최고 82.5%까지 치솟는 날, 저는 새벽같이 강서구청 앞에 줄을 섰습니다. 평생이 담긴 부모님의 집 한 채를 지키기 위해서였습니다.
구청 오픈런, 현장에서 직접 확인한 풍경
일반적으로 '세금 문제는 여유 있게 처리하면 된다'라고 알려져 있지만, 제 경험상 이건 완전히 다른 이야기였습니다. 오전 8시 50분, 강서구청 본관 1층에 도착했을 때 이미 수십 명이 서류를 손에 쥔 채 대기하고 있었습니다. 담당 창구가 문을 열기도 전이었습니다.
이날 서울 25개 구청과 경기 12개 시·구청이 토요일 비상근무 체제에 돌입했습니다(출처: 국토교통부). 이들이 받은 신청은 '토지거래허가(土地去來許可)'입니다. 토지거래허가란 투기 과열 지구나 조정 대상 지역에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 사전에 받아야 하는 제도입니다. 오늘까지 이 신청서를 접수하면 실제 소유권 이전 등기가 나중에 이뤄져도 중과 배제 혜택을 받을 수 있다는 것이 핵심이었습니다.
줄 안에서 제가 직접 느낀 건 공포에 가까운 긴장감이었습니다. 옆에 서 계시던 어르신이 "이게 뭐라고 참..."이라며 쓴웃음을 지으셨습니다. 저는 보온병에 담아 온 커피를 한 잔 건넸습니다. 그분 손이 살짝 떨리고 있었습니다. 단순한 세금 신청이 아니라, 노후의 안위가 걸린 순간이었을 겁니다.
오후 1시가 넘어서야 접수를 마쳤습니다. 구청 앞 식당에는 저와 비슷한 처지의 사람들이 가득했습니다. 밥을 먹으면서도 서로 눈빛으로 묘한 동질감을 나눴습니다. 그 식당 풍경이 어떤 뉴스 기사보다 오늘 하루를 더 정확하게 설명해 주는 것 같았습니다.
오늘 접수 시 기억해야 할 핵심 사항을 정리하면 다음과 같습니다.
- 접수 마감: 2026년 5월 9일 오후 6시 (현장 및 온라인 모두 가능)
- 접수 가능 기관: 서울 25개 구청 및 경기 12개 시·구청 (시청·도청은 불가)
- 소유권 이전 등기 기한: 강남·서초·송파·용산구는 9월 9일까지, 그 외 21개 서울 자치구 및 경기 12개 지역은 11월 9일까지
절세 전략과 매물 잠김, 앞으로 시장은 어떻게 바뀌나
5월 10일부터 부활하는 양도소득세(讓渡所得稅) 중과 제도는 숫자만 봐도 숨이 막힙니다. 양도소득세란 부동산이나 주식 같은 자산을 팔았을 때 발생하는 차익에 부과하는 세금입니다. 조정 대상 지역 2 주택자는 기본 세율에 20% p가 가산되어 최고 65%, 3 주택 이상 보유자는 30% p가 가산되어 최고 75%의 세율이 적용됩니다. 여기에 지방소득세(地方所得稅)까지 더하면 실효 세율이 최고 82.5%까지 올라갑니다. 지방소득세란 양도세액의 10%를 추가로 부과하는 세금으로, 국세인 양도세와 별도로 납부해야 합니다.
저도 솔직히 이 수치는 예상 밖이었습니다. 차익의 80% 넘게를 세금으로 내야 한다면, 사실상 팔 이유가 없어집니다. 이 지점에서 시장의 변화가 시작됩니다.
일반적으로 세금이 오르면 매물이 늘어날 것이라 생각하는 분들도 있는데, 저는 정반대 현상이 더 강하게 나타날 것으로 봅니다. 바로 매물 잠김(賣物 鎖錠) 현상입니다. 매물 잠김이란 세금 부담이 너무 커서 보유자들이 아예 매도를 포기하고 관망세로 돌아서는 현상을 말합니다. 다주택자들이 '버티기' 모드로 진입하면 시장에 나오는 물건 자체가 줄어들고, 공급 부족은 결국 가격을 지탱하는 요인으로 작동하게 됩니다.
다주택자들이 선택할 수 있는 대안도 제한적입니다. 높은 양도세를 감수하고 파느니 자녀에게 증여(贈與)하거나, 핵심 지역 한 채에 자산을 집중하는 방향으로 움직일 가능성이 큽니다. 증여란 대가 없이 재산을 넘기는 행위로, 증여세가 부과되지만 양도세보다 부담이 낮은 경우 더 유리할 수 있습니다. 이러한 흐름은 비선호 지역 매물은 더 줄고 강남 등 핵심 지역 수요는 더 집중되는 양극화를 심화시킬 가능성이 있습니다.
정부도 이런 부작용을 의식하고 있는 듯하지만, 정책의 예측 가능성이 낮다는 점이 가장 큰 문제입니다. 실제로 조정 대상 지역 지정과 해제, 중과 유예와 부활이 반복되면서 시장 참여자들의 피로도가 높아졌다는 지적이 나옵니다(출처: 한국부동산원). 제가 오늘 새벽 구청 앞에 서 있었던 것도 결국 이 예측 불가능성의 산물이었습니다. 정책의 타임라인을 미리 계산하지 않았다면, 수억 원의 세금이 달라졌을 수 있으니까요.
오늘 접수를 마친 분들은 이제 소유권 이전 등기 기한을 반드시 챙겨야 합니다. 기한 내 등기를 완료하지 못하면 오늘의 접수가 무효가 될 수 있습니다. 세무사나 법무사와 미리 일정을 조율해 두는 것이 안전합니다.
오늘 구청 창구 앞에서 초조하게 번호표를 쥐고 있던 사람들의 뒷모습이 계속 머릿속에 남습니다. 그 줄은 단순한 세금 신청의 행렬이 아니라, 평생을 일궈온 자산을 지키려는 절박한 몸짓이었습니다. 정책의 마지막 날 허겁지겁 뛰어야 하는 이 풍경이 반복되지 않으려면, 예측 가능하고 일관된 정책 설계가 먼저여야 합니다. 다주택자라는 단어 뒤에 붙는 투기꾼이라는 시선보다, 그 안에 담긴 각자의 삶을 먼저 읽는 정책이 필요하다는 생각이 드는 하루였습니다.
이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 세무·법률 조언이 아닙니다. 구체적인 절세 방법은 반드시 세무사나 부동산 전문가와 상담하시기 바랍니다.
참고: https://www.chosun.com/economy/real_estate/2026/05/07/UFLR3RB3YZD5ZETTMVGR4WRQHA/